Os FIIs conectam diversos investidores a um ou mais ativos imobiliários, cada um com uma parcela equivalente ao valor investido. Podem seguir o modelo de cota fechada, ou seja, somente é possível participar quando algum investidor decide vender a sua cota ou parte dela, no entanto, é comum a abertura nas emissões primárias ou quando o administrador do Fundo emite novas cotas para atrair novos recursos. Sua valorização é de acordo com a valorização dos imóveis, que poderão gerar dividendos mensais.

Existem os chamados “Fundos de Tijolo” que investem em imóveis físicos, como escritórios e lojas por exemplos, o os “Fundos de Papel”, que possuem papéis de renda fixa ligados ao setor imobiliário (CRI, LCI). A Receita dos “Fundos de Tijolo” vem dos aluguéis e da valorização do ativo ao longo do tempo. Esse é um grande diferencial desse tipo de investimento: por lei, esse produto distribui 95% dos rendimentos, que não são tributados e caem na conta de cada investidor sem retenção alguma.